根据中国共产党第十九次全国代表大会报告指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在这一背景下，沈阳市出台住房租赁新政，推进住房租赁试点工作，政府住房租赁交易服务平台2017年10月底前上线，就业子女入学等方面2018年底前实现购租同权。日前，沈阳市成为全国首批12个开展住房租赁试点的城市之一。2017年7月，沈阳市对外公布《沈阳市住房租赁试点工作方案》全面推进住房租赁试点工作。但沈阳市住房租赁市场发展仍然不平衡，租赁市场一直处于落后的阶段，与住房销售市场相比，租赁市场的租赁额与租赁面积远远小于销售额与销售面积。一方面，租赁市场本身发展薄弱，乱象丛生，住房者的权益难以得到有效保障；另一方面，沈阳市中的流动人口的住房需求难以通过租赁市场得以满足，大量的购房需求引起沈阳市的房价不断上涨。因此，从沈阳市住房租赁市场现状出发，通过调差问卷，分析其背后深刻的原因，以此来建立沈阳市租赁市场发展的长效机制的发展路径。
二、调查结果
租售并举住房制度下对沈阳市租赁市场现状调查，居民对租赁住房需求情况调查问卷，通过对租房者调查，填写2125份调查问卷，分析结果如下：
（一）承租人
通过2125分问卷调查，新就业职工占31.76%，外来务工人员占29.95%，未就业人员占11.76%，其他形式就业居民占32.52%。沈阳市主要租房人员是新就业职工和外来务工人员。由于新入职员工与外来务工人员大多数没有办法承担沈阳市较高水平的房屋价格，对租房者的收入进行调查，沈阳市租房者的收入主要集中在月收入4000元以下，其中月收入2000元以下的占33.46%，月收入在2000到4000元的租房者占45.65%。租房者主要集中在沈阳市中低收入人群。从参加工作年限分析，一年工作年限的租房者占29.95%，3年以下工作年限的租房者占28.42%，3-5年工作年限租房者占17.74%，沈阳市租房者工作年限主要是3年以下的初入职场的年轻人。从租房者的家庭人口组成来分析，2人的家庭占41.19%，3人的家庭占25.09%，1人的家庭占21.58%。沈阳市租房住的家庭以2人口的为主。从承租人的角度分析，影响居民租住租赁住房的主要因素有家电齐全78.96%、室内装修占75.86%、居住安全性占71.15%、交通便利占45.08%、文化、教育、医疗配套占42.68%、租金水平占80.75%。
（二）出租人
从沈阳市住房情况分析，沈阳市自有住房占35.67%，租住私房占50.45%，租住单位住房的占6.35%，集体宿舍占7.53%。从租赁房源产权性质分析，主要租住私房为主。从租房的租金分析，月租金在500-1000元的38.84%，月租金在500元以下占30.43%，月租金在1001-1500元占18.58%，沈阳市租房的月租金在1000元以下为主。从租期分析，沈阳市租房期限6个月占21.55%，租房期限一年占48.52%，租房期限2年以上占15.2%，沈阳市租房租期主要以一年租期为主。
三、结果分析
通过对沈阳市租赁市场调查，沈阳市以租住个人住房为主，传统的租赁形式管理不善，发展沈阳市租赁长租市场是发展沈阳市租赁市场的一个有效的途径，克服传统租赁形式的管理不善弊端，因此，沈阳市租赁市场应该寻求出路，建立长效发展机制，目前沈阳市从事长租业务的企业有万科旗下的泊寓、沈阳匠寓科技有限公司，万科旗下的泊寓是沈阳首个品牌青年长租公寓，打破传统租房模式，指引青年潮流生活，为租户提供充足的社交、娱乐、健身空间，同时还会在每周举办各种青年潮流时尚聚会，帮助租户们找到与自己志同道合的朋友。沈阳匠寓科技有限公司目前在沈阳市有2000套房源，是沈阳市最大的经营租赁业务的公司，采取从房主托管5年，除产权以外拥有所有的权利，打造品质青年公寓。
由于在合同关系以及其他关系中承租人往往处于弱势地位，租赁市场法律缺乏，难以保障承租人利益，法律应该提出保障，以保证承租人与出租人权利与利益的对等，双方处于公平平等的地位。
从以上调查分析来看，沈阳市租赁市场即将拥有一批国有和民营的规模化、专业化住房租赁企业，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，实现城镇居民住有所居的目标。
四、建议
（一）鼓励新建租赁住房。
对三环以内、开发区等住房租赁需求量大的区域，将新建商品房项目中，配建一定比例租赁住房，作为土地出让的条件。引导房地产开发企业根据市场需求选择自持住宅规模。2017年出让的经营用地中，新建、配建租赁住房面积不少于5万平方米(含房地产开发企业自持面积)。到2020年，新建租赁住房2万套，建筑面积100万平方米以上。
（二）促进房地产开发企业拓展住房租赁业务。
引导房地产开发企业从传统的开发、销售向租售并举模式转变。构建租购同权的政策体系，为住房租赁市场提供配套政策，长期来看，如果租赁同权得到有效实施，对于提升和稳定租金回报率具有重大的意义，将成为住房租赁市场发展的支撑力量。
